상가 임대차 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 정말 난감합니다. 영업을 마치고 건물을 비워주었는데, 개인 건물주가 이런저런 이유로 보증금 반환을 자꾸 미루는 상황이라면 자영업자인 임차인 입장에서는 자금 압박까지 겪게 되죠. 실제로 상가 건물주들이 보증금 반환을 지연하는 흔한 사례들이 있습니다. 이번 글에서는 그런 대표적인 사례 3가지와 각각의 대응 방법을 알아보고, 필요하다면 내용증명을 보내는 시점과 작성 요령, 그리고 이후 법적 절차까지 단계별로 정리해 드리겠습니다. 친근하지만 전문적인 시선으로 실제 도움 될 내용을 담았으니 끝까지 함께 해주세요.
보증금 반환을 미루는 건물주의 흔한 핑계 3가지
1. "수리비를 보증금에서 공제해야 해서 못 돌려준다"
임대인이 가게를 인수받은 후 “여기저기 망가진 곳이 많아 수리해야 한다”며 보증금에서 수리비를 떼겠다고 주장하는 경우입니다. 예를 들어 페인트가 바랬다거나, 바닥에 긁힌 자국, 못 자국 등을 문제 삼는 식입니다.
대응법: 먼저 임차인으로서 실제로 원상복구 의무가 어느 정도인지 확인해야 합니다. 계약서에 명시된 원상복구 범위를 살펴보고, 정상적인 사용으로 인한 마모나 경과 손실은 통상 임차인의 배상 책임이 아니라는 점을 기억하세요. 즉, 영업하면서 생긴 일반적인 생활흔적은 보증금에서 공제 대상이 아닌 경우가 많습니다. 임대인에게 수리 내역과 견적서를 요구하고, 과도한 청구에는 이의를 제기하세요. 필요한 경우, 전문가의 소견을 얻어 “통상적인 마모로 인한 부분은 임차인 책임이 아니다”라는 점을 설득력 있게 전달합니다. 그래도 임대인이 계속 버틴다면, 내용증명을 통해 공식적으로 임대인에게 보증금 정산을 요구할 수 있습니다. 저희 증명이 서비스를 이용하면 이러한 내용증명을 작성하고 발송하는 과정을 쉽게 진행할 수 있습니다. 수리비 공제 주장에 대한 임차인의 입장을 문서로 남기고, 보증금 잔액을 기한 내 반환하라고 촉구하면 임대인에게 압박을 줄 수 있습니다.
2. "새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"
개인 건물주들이 가장 흔히 대는 변명 중 하나죠. “지금 당장 줄 현금이 없으니 새로운 임차인이 들어오면 그 사람 보증금으로 주겠다.” 그러나 이는 어디까지나 임대인 사정일 뿐이고 법적으로 보증금 반환을 미룰 근거가 없습니다. 상가건물임대차보호법 등 어디에도 “새 세입자 구해질 때까지 보증금 반환을 유예한다”는 조항은 없어요.
대응법: 임대인에게 계약서와 법률상 의무를 상기시키세요. 계약이 종료된 이상 임대인은 즉시 보증금을 반환해야 하고, 임차인은 상가를 명도(인도)하면 의무를 다 한 것입니다. 임대인의 사정은 임차인에게 책임 전가할 수 없음을 분명히 하세요. 이때도 구두로만 요구하면 흐지부지될 수 있으니 내용증명 우편으로 공식 요구를 권합니다. 내용증명에는 “임대차 기간이 종료되어 상가를 명도하였으므로, 임대인은 보증금 □원을 반환해야 한다”는 내용을 적시합니다. 임대인에게 ○월 ○일까지 반환해 달라고 기한을 주고, 그때까지 돌려주지 않으면 법적 조치를 취하겠다고 밝혀 두세요. 이러한 문서를 받으면 임대인도 함부로 무시하기 어렵고, 나중에 법정 가더라도 임차인이 권리를 적극 행사해왔다는 증거 자료가 됩니다.
새 임차인이 들어와야 보증금을 준다는 건물주에게는, 내용증명을 보내 확실한 기한을 제시하고 법적 의무를 상기시켜야 합니다.
3. "명도가 늦어서(혹은 제대로 안 되어서) 보증금을 못 돌려준다"
여기서 ‘명도’란 임차인이 건물주에게 건물을 내어주는 것을 말하는데요. 임대인이 “임차인이 제때 안 나가서 다음 임차인 계약이 늦어졌다”, “열쇠 인도를 제대로 안 했다” 등 명도 과정의 트집을 잡으며 보증금을 유보하는 경우도 있습니다.
대응법: 우선 계약 종료 시 정해진 날짜에 명도 절차를 제대로 이행하는 것이 중요합니다. 임대인과 함께 상태를 확인하고 열쇠를 넘겨주는 인수인계 과정을 문서화했다면 가장 좋습니다. 혹시 임대인이 연락 두절이거나 인수를 차일피일 미룬다면, 내용증명을 통해 “○월 ○일자로 임차목적물 명도를 완료하였으니 보증금을 반환하라”는 사실을 통보하는 것도 방법입니다. 명도 지연에 대한 다툼이 있을 경우를 대비해 사진이나 영상, 입회인 등을 통해 내가 공간을 뺀 상태임을 입증해 두세요. 만약 임차인이 계약 종료 후에도 일정 기간 공간을 점유하고 있었다면(예: 보증금이 돌려받기 전까지 나가지 않고 버틴 경우 등), 임대인은 그 기간에 대한 사용료를 요구할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 임대인이 주장하는 과도한 비용에 대해선 임차인의 실제 사용 기간에 상응하는 월세 정도만 지급하면 된다는 것이 판례의 입장입니다. 즉, 상가건물임대차보호법 제9조 제2항에 따라 계약이 끝나도 보증금을 돌려받기 전까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보기 때문에, 임차인이 그 기간 공간을 계속 쓰고 있었다 하더라도 계약상 월세 이상을 청구하긴 어렵습니다. 이런 법적 근거를 임대인에게 알려주면서, 보증금에서 부당하게 많은 금액을 공제하려는 시도를 막아야 합니다. 결국 명도 관련 분쟁도 임대인이 보증금을 전액 안 주기 위한 핑계일 수 있으니, 핵심은 보증금 정산을 조속히 마무리하도록 압박하는 것입니다.
내용증명은 언제, 어떻게 보내야 할까?
위 사례별로 공통되게 등장하는 해결책 중 하나가 내용증명입니다. 임대인이 자발적으로 보증금을 제때 돌려주지 않을 때, 임차인이 가장 먼저 취할 수 있는 공식 대응이 바로 내용증명 우편이에요. 언제 보내는 게 좋을까요? 보통 계약 종료 시점에 보증금을 못 받았다면 즉시 또는 아주 짧은 유예 후 보내는 것이 좋습니다. 구두나 문자로 며칠 내로 달라고 부탁했는데도 미루기만 한다면 일주일 안에 내용증명을 보내는 것을 고려하세요. 너무 오랜 기간 끌면 임대인도 긴장감이 풀리고, 임차인도 법적 권리 행사가 늦어지기 때문입니다.
내용증명에 담아야 할 내용은 다음과 같습니다:
임대차 계약 정보: 임차인·임대인 성명, 상가 주소, 계약 기간, 보증금 액수 등을 정확히 기재합니다. 계약서의 주요 내용을 참고하여 작성하세요.
임대차 종료 및 명도 사실: 계약이 ○월 ○일부로 종료되었고, 임차인이 그에 따라 상가를 명도(반환)했음을 명시합니다. 예를 들어 “임차인은 ○월 ○일부로 임차 목적물을 인도하였습니다.”
보증금 반환 요구: 계약 종료에 따라 당연히 반환되어야 할 보증금 ○○원을 아직 돌려받지 못했으므로, 이를 즉시 반환할 것을 촉구합니다. 언제까지 송금할지를 데드라인으로 정해 적습니다. 통상 내용증명 발송일로부터 1~2주 정도를 많이 줍니다. 예: “본 내용증명을 받은 날로부터 7일 이내에 보증금 ○원을 아래 계좌로 반환하기 바랍니다.”
지연 시 조치 언급: 만약 정해진 기한까지 반환되지 않을 경우 법적 조치를 취하겠다는 의사를 밝힙니다. 여기에는 임차권등기명령 신청, 지급명령 신청 또는 민사소송 제기, 그리고 지연이자 청구까지 언급하면 임대인이 긴장하게 됩니다. 지연이자는 민법상 법정이율(현재 연 5%)을 적용하게 될 수 있음을 밝혀두세요. 예: “○○일까지 보증금이 반환되지 않으면 상가건물임대차보호법 및 민법에 따른 조치를 취할 것이며, 이 경우 보증금에 대한 지연손해금(연 5%) 및 소송비용 등 추가 부담이 임대인에게 발생할 수 있음을 알려드립니다.”
발신인·수신인 기재: 임대인의 정확한 주소와 이름, 임차인의 이름과 연락처를 적어야 합니다. 내용증명은 우체국을 통해 보내므로 주소가 틀리지 않도록 유의하세요.
내용증명은 이렇게 보낸 기록 자체가 증거가 되므로, 문장은 최대한 객관적으로 쓰고 감정적인 표현은 피해야 합니다. 임대인에게 최후통첩을 하는 공식 문서라는 점을 명심하고, 요구 사항과 법적 근거를 또렷하게 밝히세요. 혹시 글쓰기가 부담스럽다면 증명이 서비스를 활용해보세요. 저희가 준비한 표준 서식을 바탕으로 필요한 내용만 입력하면 법률 전문가 검토를 거친 내용증명서를 완성할 수 있습니다. 작성한 내용증명은 우체국 시스템과 연동되어 손쉽게 온라인 발송까지 할 수 있죠. 이렇게 보내둔 내용증명 한 통으로도 많은 임대인들이 “법적 조치를 예고했다”는 압박감을 느껴 보증금을 반환하는 효과가 있습니다.
그래도 안 주면? 임차권등기명령부터 소송까지 단계별 대응
내용증명을 보냈음에도 불구하고 기한 내 보증금을 돌려주지 않는다면, 이제 실제 법적 절차를 밟을 때입니다. 순서대로 할 수 있는 조치를 알아볼게요:
1. 임차권등기명령 신청
임대차가 종료되었지만 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이는 임차인의 신청으로 부동산 등기부에 “이 상가에 대해 임차인의 보증금 반환권리가 남아 있다”는 취지의 임차권 등기를 해두는 제도예요. 임차권등기가 되면 어떤 효과가 있냐면, 임차인이 상가를 비우고 이사를 가도 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 쉽게 말해 “보증금을 돌려받기 전까지는 임대차관계가 유지된다”는 것을 공시하는 것이죠. 임대인 입장에서는 등기부에 그런 권리가 남아있으면 건물을 새로 임대하거나 팔기가 어려워지므로, 보증금 반환을 더 이상 미루기 어려워집니다. 임차권등기명령 신청은 임대차가 끝난 후라면 임차인 단독으로 가능하며(임대인의 동의 불필요), 관할 지방법원에 신청서와 계약서 사본 등을 내면 비교적 신속히 등기가 이루어집니다. 상가건물임대차보호법 제6조에 근거한 제도이니 임대인도 이를 알고나면 함부로 버티기 힘들죠. 단, 임차권등기를 했다고 해서 바로 돈을 받는 것은 아니므로, 보증금을 확보하기 위한 견제 수단으로 활용하시면 됩니다. 임차인은 등기 후에도 임대인에게 지급명령이나 소송을 통해 보증금 청구권을 실행해야 합니다.
2. 지급명령 신청
지급명령은 말 그대로 “돈을 지급하라”는 법원의 명령을 신속하게 받아내는 절차입니다. 임차인이 법원에 신청서를 내면, 임대인을 불러서 재판을 하지 않고도 일방적으로 지급하라는 명령을 내려주는 제도입니다. 상대방(임대인)이 이의제기를 하지 않으면 그대로 확정돼서 판결과 동일한 효력이 생기므로, 시간과 비용을 아낄 수 있는 장점이 있습니다. 보증금처럼 금전 지급을 목적으로 한 청구에 적합하며, 임대인도 보증금 반환 의무 자체를 부인하진 않는 경우에 유용합니다. 지급명령 신청서는 임대인의 주소지 관할 법원에 내는데, 임대인의 인적사항, 임대차 계약 내용, 받지 못한 보증금 액수 및 발생한 지연이자 등을 기재하면 됩니다. 법원에서는 임대인을 따로 불러 심문하지 않고 서류만 보고 지급명령을 발령하며, 이것을 임대인에게 송달하게 됩니다. 만약 임대인이 2주 이내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령은 확정되어 임차인은 바로 강제집행을 할 수 있는 권원을 확보하게 됩니다. 반대로 임대인이 이의를 신청하면 그냥 일반 소송으로 이행되므로, 임대인이 끝까지 버티겠다면 시간 지연 효과밖에 없을 수도 있습니다. 그래도 실제로 임대인이 특별한 이의 사유가 없다면 지급명령 단계에서 보증금을 주는 경우가 많으니 한번 시도할 가치가 있습니다. 법원에 가면 지급명령 신청 서식 작성도 도와주니 참고하세요.
3. 민사소송 제기
마지막 수단은 결국 보증금 반환 청구 소송입니다. 이것은 정식 재판 절차라 시간과 비용이 가장 많이 들지만, 확실한 판결을 받아두면 이후 강제집행까지 일관되게 진행할 수 있습니다. 소송에서는 임대차 계약서, 종료 및 명도 사실, 보증금 미반환 사실 등을 입증해야 합니다. 이미 내용증명도 보내 두었고 임대인도 보증금 반환을 미루고 있다는 게 명백하다면 소송에서 임차인이 승소하게 될 가능성이 높습니다. 판결문이 나오면 임차인은 그것을 집행권원으로 삼아 강제집행 절차를 밟을 수 있어요. 강제집행이란 쉽게 말해 임대인의 재산에 법적으로 압류를 걸고 현금화하여 보증금을 받아내는 과정입니다. 예를 들어 임대인의 건물에 대한 경매를 신청하거나, 임대인의 은행 예금이나 월세 받을 채권 등에 대해 압류 및 추심명령을 걸어 돈을 회수할 수 있습니다. 이런 절차까지 가는 일은 드물지만, 실제로 소송 단계까지 갔는데도 임대인이 버틴다면 전문가의 도움을 받아 집행까지 검토해야 합니다. 다행히도 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인이라면 보증금에 대해 우선변제권이 인정되어 경매 시 다른 채권자보다 우선해 변제를 받을 수 있으므로 상당한 보호를 받습니다. 또한 보증금을 돌려주지 않는 악의적인 임대인이라면 형사처벌 대상(횡령 등)이 될 수도 있으므로 이러한 점도 압박 카드로 활용할 수 있습니다.
맺음말: 적극적인 대응이 내 보증금을 지킨다
상가 계약 종료 후 보증금을 제때 못 받는 상황은 임차인에게 큰 스트레스이자 경제적 피해를 줍니다. 하지만 가만히 속만 태운다고 해결되지 않습니다. 임대인의 주장 하나하나에 대해 근거를 가지고 대응하고, 필요하면 내용증명으로 공식 요구하며, 그래도 안 되면 법이 마련한 절차적 무기들을 활용해야 내 돈을 지킬 수 있습니다. 다행히도 상가임차인을 보호하는 여러 법 규정(상가건물임대차보호법 등)이 있으니 이를 적절히 활용하세요. 임대인이 아무런 근거 없이 보증금 반환을 지연한다면, 법도 임차인의 편이라는 점을 잊지 말기 바랍니다.
